Vil du være med på moden? Så læs mere om det omvendte forældrekøb her

Hidtil har det været forældrene, som købte en lejlighed til deres børn, ofte i storbyen, så de kære børn kunne få en fin lejlighed i god stand, studere på det nærmeste uddannelsested og samtidig sidde månedligt for en “tålelig og fair” husleje i en tidsbestemt periode.

Sådan har modellen været i flere år og er det fortsat mange steder i Danmark, men de nyeste tendenser indenfor udlejning, viser nu, at det er børnene, som køber en bolig til deres forældre, som de herefter anvender til udlejning.

Det anslås, at der oprettes mellem 300 – 1000 omvendte forældrekøb årligt i Danmark og eksperter mener, at tendensen vil stige de næste par år.

Kort og godt – hvad er et omvendt forældrekøb?

Du kan som forældre foretage et omvendt forældrekøb – enten ved at sælge din bolig til din/dine børn og bo til leje hos dine børn efterfølgende.

En anden model er, at forældrene sætter deres eksisterende bolig til salg hos en ejendomsmægler og at din/dine børn køber en mindre ejendom, som de vil udleje til dig, som er forældre.

Metoden er blevet rost og fået anerkendelse, da det er en rigtig god måde, at hjælpe sine, måske gamle forældre på. Nu hvor de muligvis er gået hen og blevet folkepensionister og/eller deres økonomi har ændret sig betydeligt.

I det følgende vil vi komme ind på både fordele og risici ved denne nye og omvendte forældrekøbs-metode.

Uden for de større byer, såsom København, Odense eller Århus og med de lavere renter på markedet, vil det være forholdsvis billigt at finansiere en bolig, som udelukkende skal anvendes til udlejning – i dette tilfælde til sine forældre.

Der er også fordele at hente, såfremt forældrene er pensionister – såvel de har en pensionsopsparing, dog ikke over 1 million kr.

Undersøgelser viser, at udlejningsejendomme ofte levere et månedligt overskud på 2-4 % efter SKAT.

En stor fordel er også, at hvis du som forældre overdrager din nuværende bolig til din/dine børn, er der mulighed for skattefri overførsel af værdier fra forældrene til børnene. En fordel flere drager stor nytte af.

SKAT accepterer ydermere en salgspris for en ejendom på op til 15 % under den offentlige markedsvurdering. Skattereglerne er virkelig fordelagtige for børnene – det betyder nemlig, at de IKKE skal betale ejendomsværdiskat.

Børnene kan samtidig fratrække udgifter til fællesudgifter, vand, vedligeholdelse/forbedringer. Det medfører, at det er langt billigere at bo i ejendommen for forældrene, end hvis de selv havde stået som ejere på skødet.

Samtidig har forældrene mulighed for at søge boligsikring – præcis på samme vilkår, som alle andre lejere i Danmark.

Den økonomiske og tekniske del

Har børnene friværdi, kan de finansiere hele huskøbet med et enkelt lån og der kan lånes penge til den kommende udlejningsejendom i et realkreditinstitut – i stedet for et klassisk banklån, som desværre oftere er langt dyrere at vælge. Så vælg gerne et lavtforrentet realkreditlån.

Det kræver naturligvis en vis frihed i børnenes økonomi, da de skal være i stand til at betale likviditetsunderskuddet i ejendommen.

Her er det dog vigtigt at pointere, at det IKKE skal anses som et rigtigt underskud, da selve driften af ejendommen naturligvis burde give et mindre overskud månedligt.

Pas på de få faldgruber, som findes

Af risici kan nævnes, at barnet, som køber udlejningsejendommen til sine forældre, altid står med et øget pres på sine skulder, da ejendommen kan falde i værdi. Boligpriser har det med at svinge op og ned.

Det kan også hænde, at der periodevis forekommer likviditetsmæssigt underskud i ejendommen månedligt.

Hvad kræver det af dig som barn, der vil lave et omvendt forældrekøb til dine forældre

Du bør have en sund økonomi uden røde tal på bundlinjen og uden samtlige møder i banken på grund af et mangelfyldt, økonomisk overblik.

At købe og udleje sin bolig til sine forældre vil altid kræve et økonomisk overblik, da du både har ansvar for din egen bolig og nu også dine forældres bolig (som du ejer) og du skal vide med sikkerhed, at det hele kan løbe rundt.

Derfor kræves det også, at du har et stærkt og solidt rådighedsbeløb, når alle dine faste udgifter er betalt hver eneste måned. Med andre ord, du skal have en stabil indtægt, gerne også friværdi i din egen bolig. Ligeledes er det til enhver tid en fordel, hvis du betaler topskat.

Andre finansierer den nye bolig ved hjælp af forældrenes friværdi, fra en tidligere bolig.

EKS.: Når du som forældre (muligvis pensionist) sælger din eksisterende bolig, vil du som oftest have friværdi i boligen. Disse midler kan anvendes til den nye finansiering, som du kan låne ud til børnene. Der kan altså oprettes et rente – og afdragsfrit familielån (få mere rådgivning i et pengeinstitut vedr. denne type lån)

På denne måde hjælper du dine børn rigtig godt på vej til at få hele udlejningsdelen til at løbe rundt. Børnene kan have brug for en stor udbetaling til den nye bolig, som du skal leje af dem. Denne udbetaling bør ikke udgøre mindre end 20 % af købsprisen. Børnene kan også modtage noget af udbetalingen, som en slags ”afdragsfri gave”. Vi anbefaler, at du tjekker op årligt, hvor meget der tillades i overdragelse fra forældrene til børnene, da tallene løbende justeres.

 

Den relationelle del

Slutteligt kræver det også, at du har en god relation til dine nærmeste – muligvis skal I ikke bo fysisk tæt på hinanden, men I kommer til at være i dialog ofte.

For mange familier er det slet ikke noget problem – men det er vigtigt at have det med i sine overvejelser, inden du kaster dig ud i udlejningsprocessen.

 

Top 3 – hvornår kan det svare sig at lave et omvendt forældrekøb

 

  • Når boligen ikke koster mere end at det er lønsomt for alle involverede parter, dvs. boligen skal kunne indbringe et årligt overskud til driften.
  • Når barnet/børnene der køber har en yderst fornuftig og stærk økonomi (friværdi) + økonomisk sans.
  • Når børnene + forældre har et stærkt, ægte bånd – en god relation er vejen frem, for at undgå konflikter, som på lang sigt kan vare hele livet ud.

 

Du kan altid henvende dig til en revisor, gerne rådføre dig med CL Regnskab & Revision, som har speciale i udlejning og mange års erfaring inden for dette felt, såfremt du skulle være i tvivl om selvangivelsen og korrekt udarbejdelse af udlejningsregnskabet – herunder hvilke udgifter, der kan fratrækkes.