Sådan undgår du at betale skat, når du sælger en udlejningsejendom

Ejer du en ejendom, som du bruger til udlejning? Overvejer du at sælge den indenfor en kortere årrække, kan det betale sig for dig at sætte dig grundigt ind i reglerne på området. Du skal som udgangspunkt betale skat af avancen, når du sælger en udlejningsejendom – men der findes en enkelt formildende omstændighed.  

Kender du parcelhusreglen?

Når du sælger en udlejningsbolig, er det svært at blive fri for skattefar, som også gerne vil have en bid af kagen. Men der er faktisk en måde, hvorpå du kan komme udenom at betale skat af din fortjeneste. Det er, hvis du selv har boet i din udlejningsejendom for en periode.

Ifølge parcelhusreglen kan du sælge din bolig uden at betale skat af din fortjeneste. Det gælder både for helårsboliger, sommerboliger, huse og ejerlejligheder. Det kræver bare, at du lever op til beboelseskravet.

Hvad går beboelseskravet ud på?

For at opfylde beboelseskravet skal du selv have boet i din ejendom i en periode. Hvor lang en periode er der så tale om? Der har tidligere været krav om, at du skulle bo der i minimum to år, men i dag er kravene mere lempelige. Der er ikke en nedre grænse for, hvor lang tid du skal bo der, men der er krav om, at det er en reel beboelse.

Det er altså ikke nok bare at meddele, at du har boet i din ejendom. Du skal også kunne bevise beboelsen med relevant dokumentation. Under vurderingen tages det i betragtning, om du har haft folkeregisteradresse på adressen i perioden, og om du har haft et realistisk forbrug af vand, varme og el i beboelsesperioden.

Har du en ejendom med et samlet grundareal på mere end 1.400 kvadratmeter, er der flere forhold, der skal tages i betragtning for, at du kan opnå en skattefri avance. Her er det ikke tilstrækkeligt, at du selv har boet i den pågældende ejendom.

Du behøver ikke at bo i ejendommen på salgstidspunktet

Det har ikke betydning for beskatningen, hvornår du har boet i din ejendom. Hvorvidt du bor der på salgstidspunktet, eller du har boet der fem år forinden er irrelevant. For at opfylde beboelseskravet skal du bare have boet i din ejendom i en vis periode, imens du selv har været ejer af ejendommen.

Har du boet til leje, inden du har overtaget boligen, gælder det ikke. Du skal bo der, mens du selv står som ejer for at være berettiget til en skattefri avance.

Vil du gerne sælge et forældrekøb til dit barn?

Har du købt en lejlighed, som du har lejet ud til dit barn, vil du stadig skulle betale skat af en eventuel fortjeneste, når du sælger lejligheden. Det er ikke tilstrækkeligt, at dit barn har boet i lejligheden – det skal være dig selv, der har bopæl på adressen.

Sælger du din lejlighed videre til dit barn, der fortsat vil bo i lejligheden, kan I drage fordel af reglen om, at du kan sælge til en lavere pris. Og når dit barn så senere skal sælge lejligheden videre, kan hun eller han sælge med en skattefri avance.

Sælger du din ejendom uden selv at have brugt den som beboelse?

Hvis du ikke selv har boet i en ejendom, som du har brugt til udlejning, skal du betale skat af en eventuel fortjeneste, når du sælger ejendommen. Men der er stadig fordele at høste. Du har nemlig ret til at fradrage handelsomkostninger og udgifter til forbedringer i avancen, inden skatten beregnes.

Giver det mening for dig i en periode at bo i en ejendom, som du bruger til udlejning, vil det være en klar fordel for dig, når du skal sælge ejendommen senere hen. Men bor du der ikke selv, er der stadig en reel chance for at sælge ejendommen med en fortjeneste – også når skattefar har fået sin del.