Nye regler (2021) for forældrekøb under virksomhedsordningen

Tilbage i 2019, da finansloven for 2020 blev udformet, blev der varslet et indgreb i reglerne for forældrekøb. Mange frygtede, at forældrekøb i virksomhedsordningen ville blive afskaffet helt, men ændringerne har vist sig ikke at være så stramme som frygtet. Kort sagt er det stadig tilladt at foretage forældrekøb af ejendomme, men med de nye regler vil det blive dyrere, og jo højere renter man har på finansieringen af udlejningsboligen, desto dyrere bliver det.

Inden vi går videre med en masse forklaringer starter vi med at se konsekvenserne på en række eksempler.

Eksempler m/ topskat 1 2 3 4
Renteudgifter pr. år 10.000 25.000 50.000 100.000
Fradragsværdi v/ topskat før ændring 5.559 13.898 27.795 55.590
Fradragsværdi v/ kapitalindkomst efter ændring 3.260 8.150 16.300 32.600
Forskel i nettokroner 2.299 5.748 11.495 22.990
Eksempler u/ topskat 1 2 3 4
Renteudgifter pr. år 10.000 25.000 50.000 100.000
Fradragsværdi v/ alm personskat før ændring 4.284 10.710 21.420 42.840
Fradragsværdi v/ kapitalindkomst efter ændring 3.260 8.150 16.300 32.600
Forskel i nettokroner 1.024 2.560 5.120 10.240

Den 31. august 2020 udsendte skatteministeren i en høring et lovforslag om ændring af virksomhedsskatteloven. Det udsendte lovforslag gjorde en ende på rygterne og bekræftede, hvad de faktiske ændringer for forældrekøbsejendomme ville være.

Formålet med det udsendte lovforslag var at fjerne rentefordelen, som man tidligere kunne opnå ved at anvende virksomhedsordningen ved forældrekøb.

Helt overordnet medfører lovforslaget en ændring til fradragsværdien i udlejningsboliger til nærtstående familiemedlemmer. Hvor det før var tilladt at fradrage renteudgifterne helt, vil udgifterne nu kun kunne trækkes fra i kapitalindkomsten.

De nye regler træder i kraft fra den 1. januar 2021.

Hvad er virksomhedsordningen?

Virksomhedsordningen (forkortet VSO) er en ordning, hvor privatpersoner, der ejer en personligt ejet virksomhed, kan få gavn af de skattemæssige fordele, som normalt kun gælder for selskaber. Måden det fungerer på er, at man ”investerer” eller lader en del af overskuddet stå i virksomheden og derfor betaler en lavere virksomhedsskat på den opsparede kapital. Der er visse betingelser, du skal leve op til, før du må benytte virksomhedsordningen, som du kan læse om på SKATs hjemmeside.

Det er til gavn for de privatpersoner, der ejer virksomheden, da pengene i virksomhedsordningen ikke indgår i ejerens personlige indkomst. Opsparingen i virksomheden kan både være kontanter og aktiver, hvorfor man kan købe en bolig eller andre aktiver i virksomhedsordningen.

Hvordan har virksomhedsordningen indtil nu været udnyttet til forældrekøb?

Indtil nu har det været muligt at udnytte virksomhedsordningen til at opnå skatte- og rentemæssige fordele ved forældrekøb. Dette har blandt andet medvirket til, at der kunne opnås en højere fradragsværdi for renteudgifterne ved et forældrekøb gennem virksomhedsordningen end ved et privat forældrekøb. Det betyder, at personer der benytter sig af virksomhedsordningen indtil nu har kunne få et reelt større overskud på udlejningen, da de har haft mulighed for at trække renteudgifterne fra med en højere skattemæssig værdi, end man kan med det nye forslag.

Således vil forældrekøb under virksomhedsordningen resultere i, at der ikke længere opnår den samme høje fradragsværdi, når de nye regler træder i kraft.

På hvilken måde er det blevet sværere at udnytte virksomhedsordningen til forældrekøb?

Den nye lov vil betyde, at man ikke længere kan få den samme høje fradragsværdi for renter og bidrag ved udlejning af en bolig under virksomhedsordningen, når man udlejer til et nærtstående familiemedlem.

Lovændringen vil fremover betyde, at der beregnes en særlig rentekorrektion, som gør, at man ikke længere får en højere fradragsværdi ved køb under virksomhedsordningen, end man gør ved privatkøb.

Rentekorrektionen kan i værste fald maksimalt udgøre de renter og bidrag, som der faktisk er blevet betalt under virksomhedsordningen. Selve korrektionen beregnes med satsen 3%, som ganges med det største gældstal, der er indtruffet under virksomhedsordningen. Denne nye særlige rentekorrektion bliver fremadrettet medregnet i privatpersonens personlige indkomst og fradrages dermed kapitalindkomsten. Det betyder altså, at de personer, der bruger virksomhedsordningen, ikke længere kan få den høje fradragsværdi for de renteudgifter der findes under virksomhedsordningen for ejendommens gæld, som de indtil nu har kunnet.

Det er kun beboelsesejendomme og lejligheder, der udlejes til nærtstående familiemedlemmer, der er omfattet af det nye lovforslag. Forældrekøb, der anvendes som erhvervslokaler, eksempelvis butikker eller kontorlokaler, er ikke omfattet af de nye regler og der vil man fortsat kunne drage fordel af den fulde fradragsværdi.

Lovforslaget omfatter både eksisterende og fremtidige forældrekøbsejendomme.

Bør man trække sit eksisterende forældrekøb ud af virksomhedsordningen, når de nye regler bliver indført?

Mange frygtede, at forældrekøb i virksomhedsordningen ville blive gjort helt forbudt i den nye finanslov, så man var tvunget til at trække sine boliger ud af ordningen og dermed kunne se frem til dyrere skattemæssige omkostninger.

Heldigvis var de nye regler ikke så stramme som man forventede, og den største reelle ændring er, at ejeren ikke længere kan opnå samme rentemæssige fordele, men i stedet skal betale samme renteomkostninger, som havde man købt boligen som privatkøb. Selvom det ikke er lige så skattemæssigt fordelagtigt, som det før har været, kan der stadigvæk være visse fordele ved at benytte sig af virksomhedsordningen. Har du andre boliger, som du ikke udlejer til nærtstående familiemedlemmer, kan det være en idé at have hele din portefølje af boliger under virksomhedsordningen, da du fortsat vil have en rentemæssig fordel for de boliger, du udlejer til andre personer end dine nærtstående familiemedlemmer.

Er det attraktivt at lave et forældrekøb i virksomhedsordningen, når de nye regler træder i kraft?

Det vil uden tvivl være mindre fordelagtigt at foretage et forældrekøb i virksomhedsordningen i 2021 og i fremtiden. Det vil ikke kun blive dyrere skattemæssigt – der vil også være flere revisorudgifter forbundet med udlejning af ejendommen, da den særlige rentekorrektion kan være en hovedpine for mange.

Der er nogle klare fordele ved at investere i en udlejningsbolig, da man gennem denne kan sikre sit barn en bolig til en god pris i en god by. Ejendomsinvestering i de forskellige storbyer i Danmark har også historisk vist sig at være en rentabelt, og en portefølje af flere udlejningsboliger under virksomhedsordningen kan også være sundt for pengestrømmen i virksomheden og privaten. Fordelen ved at have udlejningsboliger under virksomhedsordningen er blandt andet også, at overskuddet kan bruges til investering i andre aktiver, hvor man kan drage fordel af den lavere selskabsskat.

Kan man stadig udnytte virksomhedsordningen til udlejningsboliger, når de nye regler træder i kraft?

Ja, det kan man. De nye regler omfatter kun udlejning til personer, der bliver set som nærtstående familiemedlemmer.

Lovforslaget gælder for både forældrekøb og omvendte forældrekøb og omfatter:

  • Den skattepligtiges forældre, bedsteforældre, børn eller børnebørn samt disses ægtefæller. Herunder anses adopterede børn som børn af almindeligt slægtskab.
  • Den skattepligtiges ægtefælles forældre, bedsteforældre, børn eller børnebørn samt disses ægtefæller. Herunder anses adopterede børn som børn af almindeligt slægtskab.

Det vil sige, at du stadig kan udleje til en hvilken som helst anden person, der ikke er på listen og få det fulde fradrag på renter, som man førhen har kunnet få. Ved udlejning til et nærtstående familiemedlem vil beskatningen være nogenlunde den samme som ved en udlejning uden for virksomhedsordningen.