Du har købt en lejlighed til dit barn, som har boet i den gennem en årrække, men så kommer tidspunktet: dit barn er færdig med universitetet, er ved at stifte familie eller har ændret retning i livet og vil flytte til et andet sted.

Der er en række ting, som du med stor sandsynlighed ikke har skænket en tanke med hensyn til salg af forældrekøbslejligheden, men det burde du, da visse ting kan have alvorlige og i værste tilfælde ulovlige konsekvenser.

Du står over for en spændende, men ganske svær beslutning – skal boligen nu sælges, eller skal den beholdes og lejes ud? I mange tilfælde vil der være en fortjeneste at hente, særligt med forældrekøb i København, Århus og Aalborg, og derfor er salget den oplagte mulighed.

Mange glemmer dog, at hvis du ikke selv fysisk har boet i lejligheden, skal der faktisk betales skat af fortjenesten fra salget. Det betyder, at hvis du sælger til din søn eller datter og har avance på salget, skal du betale skat af avancen. Og selvom du muligvis tænker, at beløbet ikke er så højt at det gør noget, har en afgørelse i Højesteretsdom foreskrevet, at det ikke er helt så simpelt, som det lyder.

Der er regler for salgsprisen – læs med her:

I mange år har reglerne angående familieoverdragelse bygget på det værdiansættelsescirkulære (bekendtgørelse omkring værdiansættelser), der blev udformet i 1982. I cirkulæret står der, at man må sælge til nærtstående familiemedlemmer til en pris på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Dette har især været fordelagtigt ved de salg, hvor den faktiske handelsværdi for ejendommen har været højere end den sidste offentlige ejendomsvurdering, idet forældrene i sådanne tilfælde har kunne give deres børn gaver på relativt høje beløb i form af værdi i ejendommen.

Situationen har dog ændret sig. I stedet for 15 %-reglen, gælder nu en regel på 20 % for salg, hvor der foreligger en ejendomsvurdering fra 2021-2022. Dette er et resultat af en sag, hvor fem døtre overtog en bolig til 1,6 mio. kr. for straks derefter at sælge den til 5 mio. kr. Døtrene vidste allerede før overdragelsen, at ejendommen kunne sælges til den høje pris til kommunen, hvorfor retten dømte døtrene som handlende i “ond tro”. Selvom dette ikke er et enkeltstående tilfælde, er det et alvorligt et af slagsen. Derfor er det et godt eksempel på, hvorfor de nye regler indtræder.

Hele situationen beror på, at forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den reelle markedspris er blevet større, og derfor forsøger mange at udnytte forskellen mellem de to, så deres børn kan opnå en økonomisk fordel, når de sælger ejendommen.

Lejlighederne skal nu enten følge markedsprisen eller sælges til en lav pris som familieoverdragelse. Sælges forældrekøbet til en lav pris i en familieoverdragelse, skal købet følge den seneste kendte offentlige vurdering på +/- 20 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Hvad der præcist er særlige omstændigheder er ikke præcist specificeret, men ifølge styresignalet omkring overdragelserne fra Skatteministeriet, kan en særlig omstændighed være en meget kraftig prisudvikling siden den sidste offentlige ejendomsvurdering, en nylig handel mellem uafhængige parter til en højere værdi eller eventuelle lån i ejendommen, som bygger på en højere vurdering. Den samlede prisudvikling inden for det geografiske område kan også spille ind, selvom dette ikke er en særlig omstændighed i sig selv.

Der har dog hersket meget tvivl om, hvorvidt den nye regel også gjorde sig gældende for salg, der bygger på offentlige ejendomsvurderinger, der er foretaget før 2021-2022. Den generelle ordlyd i styresignalet lyder dog, at man gerne må følge 15 %-reglen, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering er fra før 2021-2022.

Men hvad betyder det i realiteten?

  • Køber (nærtstående familiemedlem) må ikke låne op i ejendommen på baggrund af en højere vurdering af ejendommen, for straks at sælge til en højere pris, end ejendommen er købt for.
  • Sælger må ikke handle i ond tro, hvilket eksempelvis betyder, at du som sælger ikke må få ejendommen vurderet til én pris, for derefter at sælge til en væsentligt lavere pris.
  • Når du sælger til et nærtstående familiemedlem, må du, hvis boligen har en offentlig ejendomsvurdering fra 2021-2022, maksimalt sælge til +/- 20 % af boligens offentlige ejendomsvurdering.

Det kan koste dig dyrt

Dette gør det sværere at overdrage større beløb til nærtstående familiemedlemmer i form af fast ejendom, men sikrer til gengæld et mere fair marked. Følges reglerne ikke, kan det have meget alvorlige konsekvenser for alle, der er involverede. I sagen med de fem døtre, blev hver af døtrene pålagt at betale arveafgift på 100.000 kr. inkl. renter, og derudover blev hele boets samlede skattepligtige indkomst forhøjet med 3,9 mio. kr., da den reelle salgsværdi var 5 mio. kr. og ikke 1,6 mio. kr., som ejendommen blev solgt til døtrene for.

Dette skal dog ikke afskrække dig fra at foretage hverken forældrekøb eller fra at overdrage ejendommen, når din søn eller datter gerne selv vil eje boligen – så længe reglerne følges, er der intet mellemliggende med SKAT.

Hele situationen beror på, om der er tale om ond tro, hvilket i realiteten betyder, at du ikke bevidst må sælge boligen meget billigere end markedsprisen til nærtstående familiemedlemmer. Skal du sælge, må du sælge til den pris, der er realistisk i forhold til markedet og ikke den pris du selv købte boligen til.

Der kan dog være andre løsninger, som du kan benytte dig af, når du skal sælge et forældrekøb til din søn eller datter, eksempelvis et rentefrit familielån. Med et anfordringslån kan du rentefrit låne penge til dit barn, dog med den betingelse at lånet skal kunne indløses med kort varsel.

Når lånet er givet, kan du afskrive lånet med det afgiftsfrie gavebeløb hvert år og på den måde i realiteten langsomt overdrage ejendommen til dit barn. Selvom dette tager væsentligt længere tid end at sælge boligen hurtigt for at indkassere et højt salgsbeløb, er det ikke forbundet med samme lovgivningsmæssige komplikationer.

Artiklen er udarbejdet af CL REGNSKAB & REVISION.

Artiklen må ikke kopieres. / 2021/2022