Hvis du ejer en bolig, som du overvejer at leje ud for en tidsbegrænset periode, skal du bære dig meget forsigtigt ad. Lejeloven er tricky, og selv en mindre fodfejl kan betyde, at du ikke kan slippe af med en lejer igen.
Vi vil i det følgende komme med gode råd til, hvad du skal være opmærksom på, når du gerne vil leje din bolig ud i en afgrænset periode.
2-års-reglen
Myten om, at du kan sige en lejer op, hvis han eller hun har boet i din udlejningsejendom i mindre end to år, lever i bedste velgående. Men den har ikke noget på sig.
Du har aldrig mulighed for at sige en lejer op med mindre, du har en gyldig grund. Og det holder ikke i retten, hvis du kommer og siger, at du gerne vil af med en lejer, fordi du har en anden lejer på hånden – lige meget om lejeren så har boet der i et år eller i ti år.
Der findes en 2-års-regel, men den gælder kun fremleje. Den går i korte træk ud på, at du i maksimum to år kan fremleje en bolig, som du selv bor til leje i.
Men hvad anses så som en gyldig grund til at opsige en lejer?
Hvornår kan du opsige en lejer?
Lejeloven er til for at beskytte lejer. Og det kan være svært at komme af med en lejer. Men der er få særlige forhold, der gør, at du som udlejer kan opsige et lejemål.
Den ene er, hvis lejer ikke betaler sin husleje, eller hvis han eller hun groft forsømmer andre af sine pligter som lejer. Her kan du opsige lejer med en varsel på tre måneder. Husk, at din opsigelse skal være skriftlig. Gør lejer indsigelse, kan du kun få din opsigelse igennem, hvis sagen godkendes af en domstol.
Hvis du lejer en bolig ud, som du gerne selv vil flytte ind i, har du også mulighed for at opsige lejer. Det skal være dig selv i egen høje person. Det duer ikke, hvis du gerne vil bruge boligen som firmaadresse, eller hvis du vil udleje den til din søster, moster eller en god ven. Påtænker du selv at flytte ind i boligen, har lejer krav på et opsigelsesvarsel på et år.
Lejer du et værelse, en kælder eller en anden del af dit hus eller lejlighed ud, har du også ret til at opsige lejer. Her har lejer kun krav på en måneds opsigelsesvarsel. Ombygning og nedrivning ses også som en gyldig grund til at opsige en lejer.
Men hvad så, hvis lejer overholder sine forpligtelser, du ikke selv påtænker at flytte ind, og du ikke skal i gang med en renovering? Er der så ingen anden mulighed for at slippe af med en lejer?
Udover at håbe på at lejer selv siger op, har du en sidste mulighed. Du kan tegne en tidsbegrænset lejekontrakt.
Hvornår kan du lave en tidsbegrænset lejekontrakt?
Lejeloven giver dig som udlejer ret til at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Med den kan du tegne et lejemål, som ophører til en fastsat dato. Du skal have en gyldig grund for at oprette sådan en kontrakt, og du skal bede lejer flytte ud inden for en måned, når lejeperioden ophører. Ellers klapper fælden, og et nyt lejemål påbegyndes automatisk – uden tidsbegrænsning.
Ønsker lejer ikke at fraflytte lejemålet, når lejeperioden ophører, er han i sin gode ret til at lade være og lade sagen overgå til Boligretten. Her vil det blive vurderet, om din grund til at oprette et tidsbegrænset lejemål i sin tid var gyldig og i overensstemmelse med reglerne. Det er altså dig, der har bevisbyrden, og dig, der skal komme med en gyldig grund. Det er derfor meget vigtigt, at du anfører din grund til at lave en aftale om tidsbegrænset udlejning i selve lejekontrakten.
Grunde, der berettiger dig til at lave et tidsbegrænset lejemål
Ifølge lejeloven skal du opfylde en af følgende betingelser for at lave en tidsbegrænset lejekontrakt:
- Du er udstationeret eller bor i udlandet, mens du opretter kontrakten
- Du rejser rundt på ubestemt tid
- Du er blevet lagt i koma, og en fuldmægtig tegner kontrakten for dig
Det vil i hver enkelt sag, der kommer for retten, være en vurderingssag, hvorvidt du har en gyldig grund til at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Med de angivne grunde bør du være sikker på, at du har en gyldig grund, men der kan også være andre grunde, der godtages.
Reglerne på området er stramme for at sørge for, at du som udlejer ikke kan lave et tidsbegrænset lejemål for at sikre dig, at du kan lide lejer, eller at du kan smide en lejer ud for at forhøje huslejesatsen, når en ny lejer rykker ind. Og har du ikke en gyldig grund og taber i retten, har du ingen mulighed for at få lejer ud, så længe han eller hun betaler husleje og ellers overholder sine forpligtelser som lejer.
Kan du opsige lejer før tid?
Hvis du har lavet en tidsbegrænset lejeaftale, kan du ikke opsige lejer før tid. Har I underskrevet en kontrakt på tolv måneder, kan du altså ikke komme efter 8 måneder og opsige lejemålet – med mindre lejer ikke betaler sin husleje eller misligholder andre af sine forpligtelser.
Du kan også lave en særlig aftale med lejer om, at lejemålet kan opsiges før tid. Men det er en helt anden sag, og det skal naturligvis påføres i jeres lejekontrakt.
Glem ikke lejekontrakten
Når du lejer en bolig ud, må du aldrig glemme lejekontrakten. Hvis en lejer flytter ind i din bolig, før I begge har skrevet under på en lejekontrakt, gælder de almindelige regler under lejeloven. Her gælder det blandt andet, at lejemålet ikke har nogen slutdato, og du har altså ingen mulighed for at opsige din lejer. Med mindre der er tale om særlige forhold, som vi har gennemgået tidligere i artiklen.
Hvis du efterfølgende gerne vil tilføje, at lejer ikke må holde husdyr, eller at lejer ikke må tørre tøj i lejligheden, kan det praktisk talt være umuligt. Så sørg altid for at have lejekontrakten helt på plads, før du giver grønt lys til, at en lejer kan flytte ind.
Sæt dig ind i lejeloven
Lad dig ikke skræmme af de mange regler i lejeloven. Men forbered dig ved at sætte dig godt ind i reglerne for udlejning. Kender du de mest gængse faldgruber, har du de bedste forudsætninger for at undgå at komme i klemme. Har du brug for professionel vejledning, kan du søge hjælp hos din revisor.