Når man begynder at se på investeringsejendomme, kan markedet hurtigt vokse én over hovedet. Der er mange ejendomme, der ser flotte ud på billederne, og mægleren har som regel gjort et godt stykke arbejde. Men virkeligheden er, at billeder sjældent fortæller dig, om en ejendom er en god investering. Det gør tallene. Og måden du som investor arbejder med dem på.
I det følgende får du en gennemgang i et helt almindeligt sprog: Hvad du skal være opmærksom på og hvorfor. Min rolle som revisor er ikke at gøre tingene mere tekniske end nødvendigt, men at sikre, at du får en investering, der kan betale sig, og ikke en, der udvikler sig til en økonomisk belastning.
Start med dig selv før du starter med ejendommen
Det lyder måske banalt, men det vigtigste sted at begynde er faktisk ikke markedet. Det er dig selv.
Hvad vil du egentlig opnå? Hvor meget tid kan du lægge i det? Og hvor meget kompleksitet kan du håndtere?
Mange opdager først bagefter, at de reelt har købt en lille virksomhed. En ejendom kræver nemlig løbende drift, kontakt med lejere, beslutninger om vedligehold og en økonomi, der skal hænge sammen. Derfor er det en god idé at formulere sin strategi – gerne på skrift. Ikke for min skyld, men for din egen.
Det hjælper dig med at svare på helt grundlæggende spørgsmål, som:
-
Skal ejendommen være fuldstændig driftsklar?
-
Har du mod på et renoveringsprojekt?
-
Hvor mange lejere kan du overskue at have med at gøre?
-
Og skal den ejes privat, i VSO eller i selskab?
(Læs mere: ApS, I/S eller VSO? Guide til den optimale virksomhedsform)
De valg styrer resten af processen.
Analysen: lær at gennemskue tallene bag facaden
Når du står med en konkret ejendom, begynder det rigtige arbejde. De fleste bliver overraskede over, hvor enkel den grundlæggende beregning faktisk er, når man først kender metoden.
Nøglen er nettolejen – altså forskellen mellem, hvad der kommer ind i husleje, og hvad der går ud til drift. Når man kender nettolejen, kan man ret præcist vurdere ejendommens værdi via afkastkravet. Det er den metode bankers og realkreditinstitutter bruger. Og det giver et langt mere realistisk billede end at kigge på billeder og køre en tur forbi facaden.
Derfor gennemgår jeg altid driftsbudgettet minutiøst. Ikke fordi det er “kedelig revision”, men fordi erfaringen viser, at tallene ofte ikke stemmer. Udgifter mangler, poster er undervurderet, og enkelte sælgere får deres ejendom til at se bedre ud, end den er.
(Mere om finansieringsdelen: Gearing af ejendomsinvestering: Sådan booster du dit egenkapitalafkast)
En fejl på bare 500 kroner om måneden i driftsudgifterne kan ændre ejendommens pris med hundredtusindvis af kroner. Det er derfor, tallene skal være helt rigtige.
Lejeloven: Den skjulte risiko, nye investorer overser
En af de mest alvorlige fejl mange nye investorer begår, handler ikke om økonomi, men om jura. De tror, at den nuværende husleje er en aftale mellem udlejer og lejer. Det er den ikke.
Huslejen er reguleret af en række regler, der går langt tilbage, og især i ældre ejendomme eller i regulerede kommuner er grænsen for “lovlig leje” meget snæver. Hvis sælger har sat en for høj leje, kan Huslejenævnet nedsætte den – og det kan fuldstændig ændre økonomien i en ellers sund investering.
Det værste er, at en nedsættelse i ét lejemål ofte udløser krav fra de andre beboere. Jeg har set eksempler, hvor en investering med få klik kunne gå fra overskud til underskud. Og det er en situation, ingen investorer ønsker at havne i.
Kig efter potentialerne det er her værdistigningen ligger
Når du har styr på økonomien og den lovlige leje, kommer næste spørgsmål: Rummer ejendommen potentialer?
Det kan være:
-
en tagetage, der kan udnyttes,
-
en kælder, der kan blive til erhverv,
-
store lejligheder, der kan deles,
-
eller en renovering, der gør det muligt at lovligt hæve huslejen.
Det er netop i potentialerne, de store værdistigninger opstår. Men de opstår kun, hvis regnestykket hænger sammen. Ikke alle potentialer er rentable. Nogle koster mere at realisere, end de nogensinde vil give igen.
(Når du har købt: Drift og afkast – optimering af lejeindtægt og vedligehold)
Her hjælper jeg ofte investorer med at regne scenarier igennem, så man kan se, hvad der faktisk kan betale sig – og hvad der bare er en god idé på papiret.
Få tallene regnet igennem helt nøgternt
Når alt kommer til alt, er målet ikke at finde den perfekte ejendom. Det er at finde en ejendom, hvor tallene, juraen og potentialerne tilsammen giver et bæredygtigt og realistisk afkast.
Min opgave som revisor er at skære ind til benet og sige:
Her er det, der fungerer. Her er det, der ikke gør. Og her er konsekvenserne, hvis du køber alligevel.
Det giver tryghed og et langt bedre beslutningsgrundlag.
Hvis du vil have hjælp til at gennemgå en konkret ejendom, lave beregningerne eller vurdere lejeniveauet, hjælper jeg gerne. En grundig analyse i starten sparer som regel både penge og bekymringer senere.