Måske har du planer om at investere i en ekstra ejendom? Og at denne måske skal anvendes til udlejning? Spørgsmålet er så, om der er midler nok til at finansiere denne ekstra bolig netop nu og om du er helt klar til at kaste dig ud i udlejningseventyret.

Der er naturligvis altid flere ting, som du bør være beredt på – ja, faktisk have helt styr på, inden du påbegynder udlejningsprocessen.

Læs gerne med i vores nyeste artikel vedr. investering af flere ejendomme her.

Huslejen skal være helt korrekt:

Huslejen skal altid matche markedsniveauet. Pas især på, at du ikke går i den fælde – at du sætter huslejen, som svarer til de omkostninger, ejendommen har.

Du skal altid sikre dig, at den husleje, der er fastlagt, stemmer overens med markedsniveauet. Det er simpelthen hovedregel nr. 1.  Hvorfor er det sådan? Det er således sådan, da det skal være fair spil – og hvis du opkræver en højere husleje, kan det skabe problemer for dig, så du får en efterbetaling hos SKAT.

Det er også den omvendte situation, at du måske udlejer til nogle af dine nærmeste eller simpelthen har midler nok, så du blot sætter huslejen alt for lavt – her kan du faktisk også komme galt afsted. Det er ikke helt nemt. Der findes mange regler udlejningsområdet, herunder fastsættelse af huslejen. Regler der er lavet for at sikre, at forældre, som køber en ejendom, med det formål at leje ejendommen til sine børn, ikke må lade barnet sidde for lavt i husleje. Hvis dette sker, hænder det, at SKAT går ind i sagen og i værste fald kan det give et kæmpe skattesmæk.

Vi, CL REGNSKAB & REVISION råder derfor altid til, at man sætter sig ordentlig ind i reglementet omkring udlejning, herunder den gængse markedsleje. På den måde skaber du ikke problemer for dig selv. En god huskeregel. Undersøg altid markedet før en udlejningsproces påbegyndes og find ud af, hvad markedslejen er i netop dit område og sæt efterfølgende en husleje derefter, så huslejen altid passer markedsniveauet.

Hvordan undersøges markedet?

Det kan du gøre på flere forskellige måder. Man kan evt. kontakte din lokale ejendommægler og forhøre sig? Man kan tale med andre i området, der udlejer sin ejendom. Du kan også undersøge markedet ved at tjekke forskellige boligportaler ud. Der er også den 4. mulighed, at du rådfører dig hos den lokale boligforening i byen. Og slutteligt kan du tage kontakt til Huslejenævnet.

Depositum og husleje – altid:

Normalt er der aldrig udfordringer på dette område, det betyder, at de fleste mennesker i denne verden er ordentlige og besidder en høj moral, men der findes desværre også rigtig dårlige betalere. Og det kan være utrolig svært med det blotte øje at spotte dem. Det er derfor vigtigt, at du altid opkræver et depositum, når du påbegynder en lejeaftale/lejemål. Det er din sikring mod en lejer, der måske stopper med at betale husleje eller som udfører hærværk i din ejendom. Det kan endda være, at vedkommende ikke har midler til at betale for alle de forvoldte skader.

Hvad dækker et depositum over?

Læs vores eksempel her:

Et depositum udregnes i de fleste tilfælde af måneders leje (X), men det kan du altid få en fornemmelse for, blot ved at sætte dig grundigt ind i andres lejemål, som er slået op i aviser eller på Internettet. Udover depositummet, så er du altid i din gode ret til at opkræve 3-måneders forudbetalt husleje. Det betyder sikkerhed for dig og bidrager til, at øge likviditeten og lejeren kan bruge den forudbetalte leje i sidste ende, inden vedkommende fraflytter ejendommen.

Skal du opkræve forbrug a conto?

JA. Når det omhandler forbrug af bl.a. varme, vand og elektricitet, er der forskellige metoder, som du kan anvende, når du skal opgøre beløbet:

  1. Du kan sætte et fast beløb til forbrug per måned

eller

  • Du kan opkræve det a conto

Det kan være svært at forudsige på forhånd, hvor stort forbruget bliver hos den kommende lejer og derfor er det altid en god idé, at anvende a conto-metoden.

På den måde sikrer du, at beløbet dækker det faktiske forbrug, som lejeren har. Sætter du huslejen, der er inklusiv forbrug, er der ikke noget at gøre, hvis lejer bruger ekstraordinært meget mere vand eller varme.

Med a conto kommer lejer til at betale for præcis det, som vedkommende faktisk forbruger. Her er det fordelagtigt at justere det månedlige beløb én gang om året, når du har set opgørelserne over, hvor meget, som rent faktisk er blevet brugt.

Hvordan udarbejder du lejekontrakten?

En ejendom må aldrig udlejes uden en formel lejekontrakt. Der er dog ikke et endegyldigt regelsæt om, at du faktisk skal gøre det, men det tilrådes ikke, at lade være. Lejeren har altid ret til at kræve, at der bliver udformet og udfyldt en lejekontrakt med de korrekte oplysninger.

Hvad er en lejekontrakt helt præcist?

En lejekontrakt er et dokument, man kan med andre ord sige, en slags dokumentation imellem lejer og udlejer. Denne lejekontrakt skal underskrives af både udlejer og af lejer. Det kan anses, som et endegyldigt bevis og en garanti for, at I ikke bliver snydt. Såfremt at der skulle opstå eventuelle udfordringer eller konflikter mellem lejer og udlejer, forelægger der altid en lejekontrakt, I skal forholde jer til.

Lejekontrakten er et godt og væsentligt værktøj og uden denne lejekontrakt, kan det være yderst svært at komme til enighed mellem begge parter. Det er også i lejekontrakten, at der skal angives og nedskrives regler, som f.eks. at lejeren måske ikke må holde husdyr i ejendommen eller at der kun må være 2 personer, der må indflytte ejendommen.

Du kan finde en gratis standardlejekontrakt flere steder på Internettet og disse kontrakter er ganske fine. Såfremt at du er helt sikker på, at du får alle de væsentligste punkter med. Print altid din kontrakt ud. Herefter skal denne udfyldes og underskrives sammen med lejer, inden lejer flytter ind i ejendommen. Læs gerne mere her i vores anden artikel: Hvorfor er det vigtigt med en lejekontrakt?

Hvad du ellers bør vide om udlejning:

Når du anvender ejendommen til udlejning, skal du altid informere SKAT om dine lejeindtægter.

Som oftest bliver de fleste beskattet efter personskatteloven, når du udlejer din ejendom. Denne lov giver dig mulighed for at trække omkostninger til drift fra. Samtidig fritager den dig fra at betale ejendomsværdiskat, så længe udlejer ejendommen og derved ikke selv bor i ejendommen.

Der er også denne mulighed, at du kan benytte enten kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Især virksomhedsordningen er en yderst kompliceret størrelse, som du udelukkende bør lade en revisor med speciale i udlejningen, tage sig af. Hvis du ikke selv aktivt tager stilling til ovenstående, vil du automatisk blive beskattet efter personskatteloven. Det skal du være opmærksom på. En god idé er at rådføre sig med en specialist inden for udlejning & skat – naturligvis for at opnå allermest gevinst og glæde af udlejningen.

Er det en mulighed, at opsige lejeren, såfremt ejendommen ønskes eller skulle blive solgt?

Dette er et punkt, som du skal være yderst opmærksom på. Det er ikke nemt, at få en lejer til at fraflytte ejendommen igen, når du har påbegyndt og underskrevet lejemålet. Der er utrolig strikse regler på området – blot for at sikre, at en udlejer ikke kan kaste en lejer på gaden – uden nogen form for varsling og uden en acceptabel begrundelse. Du kan som udgangspunkt godt sætte din ejendom til salg, mens du har en lejer boende. Hvis du finder en køber, kan vedkommende overtage lejemålet under de samme betingelser, der er påført i den lejekontrakt, som du har udformet. Derfor er det vigtigt med denne kontrakt, som tidligere angivet. Det kan dog være svært at sælge ejendommen med en lejer, da de fleste køber en ejendom, for selv at flytte ind. Du kan risikere, at ejendommen vurderes til en noget lavere pris hos ejendomsmægleren, da det anses, som en stor ulempe for køber, at skulle overtage lejemålet. Mange ejere, der udlejer sin ejendom, med tanke på et senere salg, opretter som hovedregel et tidsbegrænset lejemål. Her kan du oprette et lejemål, der per automatik ophører, når den aftalte periode på eksempelvis 24 måneder er gået. Det er vigtigt at træde varsomt med denne form for lejemål, da der er flere faldgruber, som kan gøre det umuligt at komme af med din lejer. Spørg derfor gerne en revisor til råds eller en anden ekspert på udlejningsområdet, som kan bistå med kyndig vejledning, inden du indgår et tidsbegrænset lejemål.

Du er altid velkommen til at læse vores artikel om: Hvad gør du, hvis uheldet pludselig er ude og du støder ind i en dårlig lejer?

Har du fortsat planer om at investere i en ekstra bolig og anvende den til udlejning?

Hvis ja: når du erhverver dig en ekstra ejendom, som du ønsker at anvende til udlejning, så kan det være en fordelagtig løsning. Fordelene ses her:

  • Du opnår en ekstra indtægt, indtil du er klar til at sælge eller til selv at flytte ind i boligen.
  • Boligen står ikke tom og falder hen (du undgår dermed, at den mister værdi).
  • Nyd godt af de ekstra penge, der kommer ind på kontoen hver eneste måned – uden at du selv skal gøre en større indsats.

Husk altid at foretage en god udlejnings-research forinden, så du altid er godt forberedt til at kaste dig ud i et udlejningsprocessen.

Du er velkommen til at skrive til CL REGNSKAB & REVISION på cl@clr.nu, for at modtage et uforpligtende tilbud – vi tilbyder vores attraktive udlejningspakkeløsning, læs mere her: https://clr.nu/skat-ved-udlejning-pakkelosning/

God udlejning.

Artiklen må ikke kopieres.

CL REGNSKAB & REVISION, November 2021.