Har du planer om at investere i en bolig mere til udlejning og har du midler til at finansere denne bolig netop nu?
Så læs venligst med i artiklen her.
Der er flere ting, som du bør have styr på, inden du påbegynder udlejningseventyret.
Huslejen skal altid matche markedslejen
Pas nu endelig på, at du IKKE falder i den fælde, der går på, at du sætter huslejen, som svarer til de omkostninger, som ejendommen har.
Du bør altid sikre dig, at den husleje, der er fastlagt, stemmer overens med markedsniveauet.
Hvis du opkræver en højere husleje, kan det volde problemer og der kan opstå en efterbetaling hos SKAT.
Det er muligt, at du faktisk kan komme galt afsted, hvis du fastsætter huslejen for lavt.
Der findes flere regler på dette område – blot for at sikre, at forældre, som køber en ejendom, med det formål at leje denne ejendom ud til sit børn, ikke må lade barnet slippe afsted med at betale for lidt. Hænder dette, kan SKAT gå ind i sagen og du kan få et kæmpe skattesmæk.
Sæt dig altid ind i reglementet omkring udlejning, herunder den gængse markedsleje. På den måde undgår du problemer.
Undersøg altid markedet for udlejning af ejendomme i netop dit område, hvor du har din ejendom og sæt en husleje derefter Så sikres det, at huslejen kommer til at ligge på markedsniveauet.
Hvordan kan du så undersøge markedet?
Du kan altid undersøge markedet ved at tjekke flere forskellige boligportaler ud. Der er også den mulighed, at du forhør dig hos den lokale boligforening i byen.
Vil du dog være på den helt sikre side, kan du tage kontakt til Huslejenævnet.
Du bør opkræve et depositum og husleje
De fleste mennesker i denne verden, er ofte ordentlige og med en god moral, men der findes desværre også dårlige betalere.
Det kan være svært at spotte i mængden.
Det er derfor vigtigt, at du altid opkræver et depositum, når du påbegynder en lejeaftale/lejemål.
Det er din sikring mod en lejer, der f.eks. kunne stoppe med at betale husleje eller som udfører hærværk i din ejendom. Det kan endda være, at vedkommende ikke har midler til at betale for alle skaderne.
Hvad er et depositum?
Et depositum udregnes i de fleste tilfælde af (X) måneders leje, men det kan du altid få en fornemmelse for, blot ved at sætte dig grundigt ind i andres lejemål, som er slået op i aviser eller på Internettet.
Udover et regulært depositum, så er du også i din gode ret, til at opkræve 3 måneders forudbetalt husleje. Det bidrager til at øge likviditeten og lejer kan bruge den forudbetalte leje i sidste ende, inden vedkommende fraflytter ejendommen.
Husk også altid at opkræve forbrug a conto
Når det handler om forbrug af bl.a. vand, varme og elektricitet, er der 2 forskellige metoder, som du kan opgøre det på.
-
Du kan sætte et fast beløb til forbrug per måned
-
Eller du kan opkræve det a conto.
Det kan være svært at forudsige på forhånd, hvor stort forbruget bliver hos den kommende lejer og derfor er det altid en god idé, at anvende a conto-metoden.
På den måde sikrer du, at beløbet dækker det faktiske forbrug, som lejeren har. Sætter du huslejen, der er inklusiv forbrug, er der ikke noget at gøre, hvis lejer bruger ekstraordinært mere vand eller varme. Med a conto kommer lejer til at betale for præcis det, som vedkommende forbruger.
Her er det fordelagtigt at justere det månedlige beløb én gang om året, når du har set opgørelserne over, hvor meget, som der er blevet brugt.
Lejekontrakten skal udformes
Du bør aldrig udleje en ejendom, uden at udforme en lejekontrakt.
Der er dog ikke et endegyldigt regelsæt om, at du faktisk skal gøre det, men det er virkelig heller ikke en god idé, at undlade dette.
Lejer har altid ret til at kræve, at der bliver lavet en lejekontrakt.
Hvad er en lejekontrakt?
En lejekontrakt et et dokument, mellem udlejer og lejer. Det skal underskrives af både udlejer og af lejer. Dette dokument er jeres endegyldige bevis og garanti for, at I ikke snydes. Såfremt der skulle opstå udfordringer eller konflikter mellem lejer og dig, er det nemlig altid lejekontrakten, I skal holde jer til.
Lejekontrakten er et væsentligt værktøj og uden denne kontrakt, kan det være yderst svært at komme til enighed. Det er også i lejekontrakten, at der skal angives og nedskrives regler, som f.eks. at lejeren ikke må have husdyr i ejendommen eller at der kun må være 2 personer, der må indflytte ejendommen.
Du kan finde en gratis standardlejekontrakt flere steder på Internettet og disse kontrakter synes, at være ganske udmærket.
Såfremt du er helt sikker på, at du får alle de væsentligste punkter med.
Print altid din kontrakt ud. Herefter skal denne udfyldes og underskrives sammen med lejer, inden lejer overhovedet flytter ind i din ejendom.
Læs evt. vores anden artikel: Hvorfor er det vigtigt med en lejekontrakt?
Du skal kende til reglementet omkring udlejning
Når du anvender din bolig til udlejning, skal du naturligvis altid informere SKAT om dine lejeindtægter.
Som oftest bliver de fleste beskattet efter personskatteloven, når du udlejer din ejendom. Denne lov giver dig bl.a. mulighed for at trække omkostninger til drift fra. Samtidig fritager den dig fra at betale ejendomsværdiskat, så længe du lejer ejendommen ud og derved ikke selv bor i ejendommen.
Der er også denne mulighed, at du kan benytte kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen.
Især virksomhedsordningen er en yderst kompliceret størrelse, som du udelukkende bør lade en revisor tage sig af.
Hvis du ikke selv aktivt tager stilling til ovenstående, vil du automatisk blive beskattet efter personskatteloven. Det bør du være opmærksom på. En god idé er altid at rådføre sig med en specialist inden for udlejning – naturligvis for at opnå allermest gevinst og glæde, af udlejningen.
Er det muligt at opsige lejeren, hvis du får ejendommen solgt?
Dette er et punkt, som du skal være yderst opmærksom på – alle sanser skal skærpes her.
Det er nemlig ikke altid nemt, at få en lejer til at fraflytte ejendommen igen, når du har påbegyndt og underskrevet lejemålet.
Der er utrolig strikse regler på området – blot for at sikre, at en udlejer ikke kan kaste en lejer på gaden – uden nogen form for varsling og uden en acceptabel begrundelse. Du kan som udgangspunkt godt sætte din ejendom til salg, mens du har en lejer boende.
Hvis du finder en køber, kan vedkommende overtage lejemålet under de samme betingelser, der er påført i den lejekontrakt, som du har udformet. Derfor er det vigtigt med denne kontrakt, som tidligere angivet. Det kan dog være svært at sælge ejendommen med en lejer, da de fleste køber en ejendom, for selv at flytte ind.
Du kan risikere, at ejendommen vurderes til en noget lavere pris hos ejendomsmægleren, da det anses, som en stor ulempe for køber, at skulle overtage lejemålet.
Mange ejere, der udlejer sin ejendom, med tanke på et evt. senere salg, opretter ofte et tidsbegrænset lejemål.Her kan du oprette et lejemål, der per automatik ophører, når den aftalte periode på eksempelvis 24 måneder er gået. Det er vigtigt, at træde yderst varsomt med denne form for lejemål, da der er flere faldgruber, som kan gøre det umuligt at komme af med din lejer.
Spørg derfor gerne din revisor til råds eller en anden ekspert på udlejningsområdet om kyndig vejledning, inden du indgår et tidsbegrænset lejemål.
Du er også velkommen til at læse vores artikel om: Hvad gør du, hvis uheldet pludselig er ude og du støder ind i en dårlig lejer?
Har du planer om at udleje din ejendom?
Det kan være en fordelagtig løsning at finde en lejer til en ekstra bolig.
Fordelene kan nævnes her:
- Du får en ekstra indtægt, indtil du er klar til at sælge eller til selv at flytte ind i boligen.
- Boligen står ikke tom og falder hen (mister værdi).
- Nyd godt af de ekstra penge, der kommer ind på kontoen hver eneste måned – uden at du selv skal gøre en indsats.
Husk altid at lave en god research forinden, så du altid er godt beredt til at kaste dig ud i et udlejningsprocessen.
Du er altid velkommen til at skrive til CL REGNSKAB & REVISION, for at modtage et uforpligtende tilbud.
CL REGNSKAB & REVISION har mere end 12 års erfaring inden for udlejning.
Artiklen må ikke kopieres. December 2018.