Når Skattestyrelsen ser på “særlige omstændigheder” i familieoverdragelser

Når forældre ønsker at sælge eller give deres ejendom videre til deres barn med familierabat – altså til en pris lavere end markedsværdien – gælder der særlige skatteregler. Reglerne fremgår af det såkaldte værdiansættelsescirkulære, som indeholder den kendte 15 %-regel (og 20 %-regel ved nye ejendomsvurderinger). Denne regel siger, at man som udgangspunkt kan fastsætte prisen til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 % (eller 20 %), uden at Skattestyrelsen normalt ændrer den.

Men der findes en vigtig undtagelse: Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Det betyder, at myndighederne ikke er bundet af den aftalte pris, hvis de kan påvise konkrete forhold, som viser, at ejendommen reelt er mere værd end den pris, der er brugt ved overdragelsen.

Artiklen her forklarer, hvad 15/20 %-reglen går ud på, hvordan Skattestyrelsen vurderer særlige omstændigheder, og hvilke situationer forældre især skal være opmærksomme på.

Hvad går 15 %- og 20 %-reglen ud på?

Efter værdiansættelsescirkulæret kan en ejendom som udgangspunkt overdrages til et barn til en pris, der ligger op til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Hvis huset fx er vurderet til 2.000.000 kr., kan man sælge til barnet for 1.700.000 kr. (15 % under) – og denne pris vil som udgangspunkt blive lagt til grund ved beregningen af gaveafgift. Tilsvarende kan man sælge op til 15 % over vurderingen, selvom det sjældent bruges ved familiehandler.

Med de nye offentlige vurderinger (vurderingstermin 1. januar 2020 og frem) er grænsen ændret til ±20 %. Hvis ejendommen har fået ny vurdering, kan man altså overdrage til barnet for op til 20 % under den vurderede værdi og stadig være inden for den almindelige ramme. Har ejendommen ikke fået ny vurdering, gælder fortsat 15 %-reglen.

Denne regel er en hjælperegel, som gør det nemmere at værdiansætte ejendomme mellem nærtstående. Men den gælder kun, så længe der ikke foreligger særlige omstændigheder. Og det er netop her, mange familiehandler går galt.

Hvad betyder “særlige omstændigheder”?

Særlige omstændigheder betyder, at der findes konkrete forhold, som viser, at ejendommens reelle handelsværdi ligger højere end den pris, der er brugt ved familieoverdragelsen. Det kan fx være oplysninger, som dokumenterer, at ejendommen for nylig er handlet dyrere, at der foreligger en høj mæglervurdering, eller at et realkreditinstitut har vurderet boligen til en langt højere værdi i forbindelse med et lån.

Hvis Skattestyrelsen finder sådanne særlige omstændigheder, kan de tilsidesætte den anvendte 15/20 %-pris og i stedet lægge handelsværdien til grund. Forskellen mellem den anvendte pris og handelsværdien bliver herefter betragtet som en gave, der skal gavebeskattes.

Det er vigtigt at forstå, at Skattestyrelsen dermed går ind og tilsidesætter sin egen offentlige ejendomsvurdering. Det sker kun, når der foreligger særlige omstændigheder af konkret karakter. Almindelig prisudvikling på boligmarkedet er ikke nok. Der skal være noget særligt ved netop den pågældende ejendom eller handel, som viser, at den offentlige vurdering – og dermed familieprisen – ikke afspejler virkeligheden.

Hvad ser Skattestyrelsen på?

Når Skattestyrelsen skal vurdere, om der foreligger særlige omstændigheder, kigger de især på tre ting:

• Findes der konkrete holdepunkter for en højere værdi?
  Det kan være et nyligt salg, en vurdering fra et realkreditinstitut, en mæglervurdering, et købstilbud eller interne oplysninger i familiens regnskaber, som viser, at ejendommen er mere værd, end den er solgt for.

• Hvor tæt ligger holdepunktet i tid på handlen?
  Jo tættere i tid, desto stærkere bevis. Et holdepunkt, der ligger få måneder fra overdragelsen, har stor vægt. Er der gået flere år, svækkes betydningen – men den forsvinder ikke nødvendigvis, hvis prisforskellen er markant.

• Hvor stor er forskellen mellem vurderingen og handelsværdien?
  Jo større prisforskel, desto mere sandsynligt er det, at Skattestyrelsen vil mene, at 15/20 %-reglen ikke kan bruges. Både procentforskelle og store absolutte beløb vægter i vurderingen.

Hvis der samlet set er klare beviser på, at ejendommens handelsværdi er væsentligt højere end familieprisen, vil Skattestyrelsen konkludere, at der foreligger særlige omstændigheder, og tilsidesætte overdragelsen.

Typiske situationer hvor der foreligger særlige omstændigheder

Der findes en række situationer, som næsten altid udløser Skattestyrelsens opmærksomhed, fordi de netop viser, at ejendommen er mere værd end prisen mellem forældre og barn.

1) Nylig handel i fri handel
Er ejendommen for nylig blevet handlet mellem uafhængige parter til en højere pris, og kort efter solgt til et familiemedlem til lavere pris, foreligger der særlige omstændigheder. Et nyligt salg er det mest pålidelige bevis for markedsværdien.

2) Købstilbud eller mæglervurdering
Har man kendskab til købstilbud eller en vurdering fra en ejendomsmægler, der viser en højere værdi, foreligger der særlige omstændigheder. Det gælder også selv om vurderingen blev indhentet “uforpligtende” – den er stadig et konkret holdepunkt.

3) Realkreditbelåning
Hvis der for nylig er optaget et lån i ejendommen, og realkreditinstituttet i den forbindelse har vurderet boligen til en langt højere værdi end salgsprisen til barnet, er det en klassisk særlig omstændighed. Lånegrænserne (typisk 80 % af handelsværdien) afslører hurtigt, hvad ejendommen reelt er vurderet til.

4) Væsentlige renoveringer eller ændringer
Hvis ejendommen er blevet væsentligt forbedret, tilbygget eller har ændret status – fx fra udlejet til fri bolig – efter den seneste offentlige vurdering, gælder 15/20 %-reglen ikke længere. Den offentlige vurdering afspejler så ikke den faktiske handelsværdi, og der foreligger særlige omstændigheder.

5) Regnskabstal og dagsværdi
Hvis ejendommen i et regnskab er optaget til dagsværdi, og denne er højere end den offentlige vurdering, kan det i sig selv udgøre særlige omstændigheder. Det gælder især ved udlejningsejendomme, hvor virksomheden i forvejen har oplyst en højere markedsværdi til brug for regnskabet.

Hvor længe “holder” et holdepunkt?

Et holdepunkt mister vægt over tid, men bliver ikke automatisk uden betydning. En mæglervurdering eller et lånetilbud, der er mere end et år gammelt, vil tælle mindre end en nyere vurdering. Men hvis prisforskellen er markant, eller der findes flere samtidige oplysninger, kan der stadig foreligge særlige omstændigheder. Skattestyrelsen ser altid på helheden – både pris, tid og dokumentation.

Typiske misforståelser

Mange forældre tror fejlagtigt, at 15 %-reglen giver en automatisk ret til at sælge billigt. Det gør den ikke. Her er nogle af de mest udbredte misforståelser:

“Hvis vi holder os 15 % under vurderingen, kan Skat ikke sige noget.”
Forkert. Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, der viser en højere handelsværdi.

“Den offentlige vurdering er jo officiel og retvisende.”
Offentlige vurderinger er vejledende og kan være forældede. Skattestyrelsen må acceptere almindelige skævheder, men ikke hvis der er konkrete tegn på, at vurderingen er væsentligt forkert.

“Vi kan bare tage et stort lån og bagefter sælge billigt.”
Et lån baseret på en høj ejendomsværdi er i sig selv et bevis for, at boligen er mere værd. Sådanne realkreditvurderinger bliver brugt som holdepunkt for særlige omstændigheder.

“Mæglervurderingen var bare uforpligtende.”
Selv en uformel vurdering kan udgøre en særlig omstændighed. Den viser, at man kendte til en højere markedsværdi.

“Vi giver bare resten som en skattefri pengegave.”
Det ændrer ikke på, at undervurderingen af ejendommen i sig selv kan udgøre en afgiftspligtig gave. Skattefrie gaver kan ikke “neutralisere” en for lav handelsværdi.

Afsluttende bemærkninger

Familieoverdragelser med familierabat kan være en fornuftig måde at hjælpe sine børn på, men det er afgørende, at prisen kan forsvares. 15/20 %-reglen giver fleksibilitet – men kun så længe der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Er der holdepunkter for en højere handelsværdi, skal de tages alvorligt. En lav pris kan i så fald udløse gaveafgift, og Skattestyrelsen kan tilsidesætte overdragelsen. Det gælder især, når prisforskellen er tydelig, når vurderingen er ny og højere, eller når der ligger dokumenterede oplysninger om ejendommens reelle værdi.

Hvis man er i tvivl, bør man altid overveje en professionel vurdering og drøfte handlen med sin revisor eller en skattekyndig. På den måde sikrer man, at overdragelsen står på et solidt og korrekt grundlag – også hvis Skattestyrelsen senere kigger med.

Oversigt over relevante domme og afgørelser:

En forældre købte ejerlejligheden i fri handel i marts 2019 for 4.200.000 kr. og overdrog den i november 2020 til datteren for 1.782.500 kr. (≈ 13 % under den offentlige vurdering på 2.050.000 kr.). Vurderingsstyrelsen fastsatte efter anmodning handelsværdien pr. overdragelsen til 4.250.000 kr. Byretten (3 dommere) fandt, at der forelå særlige omstændigheder: den betydelige prisdifference mellem den offentlige vurdering og den dokumenterede handelsværdi, sammenholdt med tidsnærheden (ca. 20 måneder fra fri-handel-køb til familieoverdragelse). Skatteministeriet fik derfor medhold i at tilsidesætte 15 %-prisen og lægge handelsværdien til grund (yderligere gaveafgift 363.719 kr.)

Sagen angik et forældrekøb, hvor mor solgte en ejerlejlighed til datter for 1.300.000 kr. (ca. 10 % under den offentlige vurdering på 1.450.000 kr.). Mor havde købt lejligheden i fri handel ca. 26 måneder tidligere for 1.975.000 kr., og datteren videresolgte ca. 33 måneder efter familieoverdragelsen for 2.245.000 kr. Allerede ved familiehandlen optog datteren et realkreditlån på 1.300.000 kr., hvilket indebar, at långiver på tidspunktet lagde en mindst-værdi omtrent svarende til 1.625.000 kr. Byretten fandt herefter, at særlige omstændigheder forelå: (i) en tidligere fri-handel-pris i nær tidsmæssig sammenhæng, (ii) et senere videresalg til væsentligt højere pris, og (iii) en lånevurdering ved overdragelsen, som lå over familieprisen. Myndighederne var derfor berettigede til at tilsidesætte 15 %-prisen og lægge handelsværdi til grund. Retten afviste samtidig, at der forelå en bindende administrativ praksis, som gav ubetinget krav på at anvende 15 %-reglen i en situation som denne.

Sagen angik gaveoverdragelse af anparter i et ejendomsselskab fra far til to døtre. Ved gaveanmeldelsen var selskabets ejendomme værdiansat efter de offentlige ejendomsvurderinger, men i årsrapporten var de optaget til væsentligt højere dagsværdi. Forskellen udgjorde over 9 mio. kr. Landsskatteretten fandt, at denne forskel udgjorde særlige omstændigheder, som berettigede Skattestyrelsen til at fravige TSS-cirkulære 2000-09. Retten lagde vægt på, at dagsværdierne i regnskabet – revideret efter årsregnskabsloven – afspejlede selskabets reelle handelsværdi. Gaveafgiften blev forhøjet i overensstemmelse hermed.

Sagen angik et forældrekøb, hvor sønnen købte sine forældres lejlighed for 1.437.500 kr. svarende til den offentlige vurdering + 15 %. Allerede to måneder senere blev lejligheden sat til salg og solgt til tredjemand for 2.820.000 kr. Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder: (i) meget kort ejerperiode, (ii) markant prisforskel mellem købs- og salgspris, og (iii) dokumenteret viden om en væsentlig merværdi ved købet. Retten lagde til grund, at formålet med familieoverdragelsen var at overføre værdistigning og undgå avancebeskatning hos forældrene. Fortjenesten blev derfor anset for skattepligtig.

Sagen angik en far, der solgte en lejlighed til sin søn for 1.500.000 kr. – svarende til 25 % over den offentlige vurdering på 1.200.000 kr. Sønnen videresolgte kun fem måneder senere ejendommen til tredjemand for 2.567.000 kr. Faderen søgte omgørelse for at ændre prisen til 1.379.000 kr., så overdragelsen ville falde inden for 15 %-reglen, men Landsskatteretten afslog. Retten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, fordi (i) der var stor forskel mellem handelspris og markedsværdi, (ii) ejendommen blev videresolgt kort efter, og (iii) der var tydeligt skattemæssigt incitament til at overføre avancen til barnet. Formålet blev anset som at undgå ejendomsavancebeskatning. Omgørelse blev derfor nægtet.

En ejerlejlighed overgik fra far til datter til pris = offentlig vurdering minus 15 %. Skatterådet vurderede, at en mæglervurdering ca. 1 år og 7 måneder tidligere, som lå væsentligt over aftaleprisen, var et stærkt holdepunkt, og fandt, at der forelå særlige omstændigheder, så man ikke kunne fastholde 15 %-prisen.

Ved overdragelse til søn og svigerdatter fandtes realkreditoptagelsen tidligere at være et holdepunkt. Skatterådet lagde vægt på, at lånet lå over vurderingen og at der var nær tidsmæssig sammenhæng til overdragelsen.

Dette er en sag, hvor Skatterådet vurderede, at selvom der var planer om lån, var forskellen mellem overdragelsessummen og prisindikatoren ikke så stor, og der manglede andre holdepunkter – ergo, der blev ikke fundet særlige omstændigheder.