Har du investeret i flere boliger, og har du en i overskud, som du ikke bruger? Mener du ikke, at tiden er inde til at sælge, kan der være mange penge at hente ved at leje din bolig ud. Men hvad skal du have styr på, inden du kaster dig ud i et nyt udlejningskapitel?
I dette indlæg vil vi komme med gode råd og klæde dig på til at leje din bolig ud.
Fastsæt en leje på markedsniveau
Fald ikke i den fælde, der går på, at du sætter en leje, der svarer til de omkostninger, som du selv har ved at have boligen. Men sikr dig i stedet, at den leje, som du fastsætter, er svarende til markedsniveauet. Opkræver du en for høj leje, kan det give dig problemer, og du kan få et smæk med efterbetaling.
Selvom man ikke skulle tro, at det var muligt, så kan du faktisk også komme galt afsted, hvis du sætter en for lav leje. Der er lavet regler på dette område for at sikre, at de forældre, der køber en lejlighed for at leje den ud til sit barn, ikke kan lade barnet slippe afsted med at betale en for lav leje. Sker det, kommer skattefar på banen og opkræver ekstra penge.
Sæt dig derfor grundigt ind i den gængse markedsleje. Så undgår du at få problemer. Undersøg markedet for udlejning af boliger i netop det område, hvor du har din, og sæt en husleje derudfra. Så sikrer du dig, at din leje kommer til at ligge på markedsniveau.
Undersøg markedet ved at tjekke boligportaler på nettet, eller forhør dig hos lokale boligforeninger. Vil du være på den helt sikre side, kan du også kontakte Huslejenævnet.
Opkræv depositum og forudbetalt leje
Langt de fleste mennesker er heldigvis redelige og ordentlige, men der findes også dårlige betalere. Og de kan være svære at spotte. Du bør derfor altid opkræve et depositum, når du indgår et lejemål. Det er din sikring mod en lejer, der stopper med at betale sin husleje, eller som ødelægger din lejlighed og ikke har mulighed for at betale for skaderne.
Et depositum udgøres i mange tilfælde af x måneders leje, men det kan du også få en fornemmelse for ved at sætte dig ind i andre lejemål, der er slået op på nettet.
Udover et regulært depositum er du også i din gode ret til at opkræve tre måneders forudbetalt husleje. Det øger din likviditet, og lejer kan så bruge den forudbetalte leje i sidste ende, inden han eller hun fraflytter lejligheden.
Opkræv forbrug a conto
Når det kommer til forbrug af vand, varme og elektricitet, er der to forskellige måder, som du kan gøre det op på. Du kan sætte et fast beløb til forbrug per måned, eller du kan opkræve det a conto. Det kan være svært at forudsige på forhånd, hvor stort et forbrug din lejer har, og derfor er det altid en god ide at bruge a conto-metoden. Så sikrer du, at beløbet dækker det faktiske forbrug, som lejer har.
Sætter du en husleje, der er inklusiv forbrug, er der ikke noget at gøre, hvis lejer bruger ekstraordinært meget vand eller varme. Men med a conto kommer lejer til at betale for præcis det, som han eller hun forbruger. Her er det en god ide at justere det månedlige beløb en gang om året, når du har set opgørelserne over, hvor meget der er blevet brugt.
Udform en lejekontrakt
Lej aldrig en bolig ud uden at udforme en lejekontrakt. Der er ingen regel om, at du skal gøre det, men det er aldrig en god ide at lade være. Og lejer har ret til at kræve, at der bliver lavet en kontrakt. En lejekontrakt skal underskrives af både dig som udlejer og af lejer. Den er jeres begges garanti for, at I ikke bliver snydt.
Skulle der opstå konflikt mellem dig og lejer, er det lejekontrakten, I kan holde jer til. Her er den et vigtigt værktøj, og uden den kan det være svært at nå til enighed. Det er også i lejekontrakten, at du kan angive regler, som at lejer ikke må holde husdyr i lejligheden, eller at der max må bo x antal personer.
Du kan finde en gratis standardlejekontrakt flere steder på nettet, og den er ganske udmærket at anvende. Så er du sikker på, at du får alle de vigtigste punkter med. Print kontrakten ud, udfyld den og skriv den under sammen med lejer, inden lejer flytter ind i din ejendom.
Sæt dig ind i skattereglerne
Når du udlejer en bolig, skal du informere Skat om dine lejeindtægter. Du bliver som udgangspunkt beskattet efter personskatteloven, når du lejer en bolig ud. Den giver dig mulighed for at trække omkostninger til drift fra, og så fritager den dig også fra at betale ejendomsværdiskat, så længer du lejer boligen ud og ikke selv bor deri.
Du har også mulighed for at benytte kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Især virksomhedsordningen er en kompliceret størrelse, som du bør lade din revisor tage sig af. Tager du ikke selv aktivt stilling, vil du automatisk blive beskattet efter personskatteloven.
Kan du opsige lejer, når du får boligen solgt?
Her er et punkt, som du skal være ekstra opmærksom på. Det er nemlig ikke nemt at få en lejer ud igen, når du har påbegyndt og underskrevet et lejemål. Der er meget strikse regler på området for at sikre, at en udlejer ikke kan kaste en lejer på gaden uden varsel og uden en acceptabel begrundelse.
Du kan som udgangspunkt godt sætte din bolig til salg, mens du har en lejer boende. Finder du en køber, overtager han eller hun lejemålet under de samme betingelser, der er påført i den lejekontrakt, som du har udformet.
Det kan dog være svært at sælge din bolig med en lejer, da de fleste køber en bolig for selv at flytte ind. Du kan derfor risikere, at din bolig bliver vurderet til en lavere pris hos ejendomsmægleren, da det anses som en ulempe for køber at skulle overtage et lejemål.
Mange ejere, der udlejer en bolig, med tanke på senere salg, opretter et tidsbegrænset lejemål. Her kan du oprette et lejemål, der per automatik ophører, når den aftalte periode på eksempelvis 12 måneder udløber. Du skal dog træde varsomt med denne form for lejemål, da der er flere faldgruber, som kan gøre det nærmest umuligt for dig at komme af med din lejer. Spørg altid din revisor eller en anden ekspert på området om vejledning, inden du indgår et tidsbegrænset lejemål.
Vil du leje din ekstra bolig ud?
Det kan være en fornuftig løsning at finde en lejer til din ekstra bolig. Du får en indtægt, indtil du er klar til at sælge eller til selv at flytte ind i boligen. Sørg for at lave din research, så du er godt klædt på til at kaste dig ud i et udlejnings-eventyr. Og nyd så godt af de ekstra penge, der ryger ind på din konto hver måned – uden at du næsten selv skal gøre en indsats.