Skat ved salg af udlejningsejendom: Det skal du vide

Når du sælger en ejendom, er der to mulige situationer, du kan stå i, når det kommer til skat. Det afhænger primært af, om du har boet i ejendommen eller ej.

1) Skattefrit salg: Hvis du på noget tidspunkt har brugt ejendommen som din egen bolig, kan du sælge den skattefrit. Denne skattefrihed opnår du ved at opfylde betingelserne i parcelhusreglen, som sikrer, at du ikke skal betale skat af din fortjeneste, selvom du måske senere har udlejet ejendommen.

2) Skattepligtigt salg: Hvis du aldrig har boet i ejendommen, og den kun har været brugt til udlejning, skal du betale skat af fortjenesten. I dette tilfælde er din avance skattepligtig, og du skal indberette og betale skat af det beløb, du tjener ved salget.

I de næste afsnit vil vi forklare, hvordan du beregner den skat, du skal betale, hvis din avance er skattepligtig.

Det skattepligtige salg

Når du sælger din udlejningsejendom, er det vigtigt at vide, hvordan du beregner den skattepligtige avance. Avancen er forskellen mellem salgsprisen og det, du oprindeligt betalte for ejendommen. Før skatten beregnes, kan du trække visse fradrag fra for at nå frem til den skattemæssige avance – det beløb, du skal betale skat af.

De fradrag, der kan reducere den skattepligtige

• Købsomkostninger: Udgifter til købet herunder køberrådgivning, tinglysning af ejendom mv.
• Forbedringsudgifter: Udgifter til renovering, ombygning eller andre forbedringer, der har øget ejendommens værdi. Almindelig vedligeholdelse tæller ikke, men større forbedringer kan fratrækkes.
• Standardfradrag: Du har ret til et standardfradrag på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen (dog ikke i salgsåret). Dette fradrag mindsker den skattepligtige avance.
• Salgsomkostninger: Udgifter, der er direkte forbundet med salget, primært ejendomsmæglersalær og evt. advokatbistand, kan også fratrækkes.

Når du har indregnet de relevante fradrag, står du med den skattemæssige avance. Dette beløb danner grundlaget for din skattebetaling.

Hvor meget skat skal man betale af avancen

Hvor meget skat du skal betale af avancen, afhænger af, om du er i virksomhedsordningen (VSO) eller ej.

Hvis du er i virksomhedsordningen (VSO)

Hvis du er i virksomhedsordningen, beskattes avancen som personlig indkomst. Det betyder, at avancen behandles som en ekstra lønbonus, og skattesatsen kan være op til ca. 56%.

Udtrædelse af VSO

Hvis du kun har denne ene udlejningsejendom, vil det ofte være en fordel at udtræde af virksomhedsordningen inden salget. Ved at udtræde beskattes avancen som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det kan betyde en væsentligt lavere skat, da kapitalindkomst beskattes med 37-42%, afhængigt af avancens størrelse og din øvrige kapitalindkomst.

Når du er uden af virksomhedsordningen

Hvis du ikke er i virksomhedsordningen, beskattes din avance som positiv kapitalindkomst. Dette er typisk en mere fordelagtig skatteordning sammenlignet med personlig indkomst, da kapitalindkomst beskattes med 37-42%, afhængigt af avancens størrelse og samspillet med din øvrige kapitalindkomst. Det er dog vigtigt at bemærke, at kun positiv kapitalindkomst ud over 50.500 kr. (2024-niveau) beskattes med topskat på op til 42%, jf. skatteloftsreglerne.

Overvej dine muligheder

Hvis du er i virksomhedsordningen, er det vigtigt at overveje, om du bør forblive i ordningen eller udtræde inden salget. Søg rådgivning for at træffe den mest fordelagtige beslutning for din økonomi.

Eksempel B

Ejerlejlighed købt i 2018 til 2.400.000, solgt i 2024 til 3.100.000 – opsat altan i 2020 til 250.000 kr.

Købspris:                              -2.400.000
Salgspris:                             +3.100.000
-------------------------------------------------
Avance inden fradrag:                     700.000
Købsomkostninger 2018                     -27.500
6 x Std. fradrag 2018->2023 ej salgsår    -60.000
Forbedringer udover 10.000               -240.000
Salgsomkostninger 2024 (mægler)           -55.000
-------------------------------------------------
Skattepligtige avance:                    317.500

Har man allerede positiv kapitalindkomst er skatten worst case 42% svarende til 145.530. Hvis man har negativ kapitalindkomst fx. på renteudgifter ejendom, bliver den effektive skattesats mindre end 42%. 

Har man fx. 50.000 i negativ kapitalindkomst vil skatten blive fordelt som

0 – 50.000 = 33% ~ (50.000 * 33% = 16.500)

Positiv under bundgrænse 50.500 = 37% ~ (50.000 * 37% = 18.685)

Positiv over bundgrænse = 42% ~ (217.000 * 37% = 91.140)

En samlet skat på 126.325 ~ effektiv skat på 39,8%

Ægtefæller med sameje af udlejningen skal angive 50%/50% og har begge bundgrænsen på 50.500 inden der betales topskat af positiv kapitalindkomst.

Anbefalinger

At sælge en udlejningsejendom kan have store skattemæssige konsekvenser, og det er vigtigt at forstå, hvordan avancen bliver beskattet, uanset om du er i virksomhedsordningen eller ej. Ved at sætte dig ind i, hvordan de forskellige skatteregler påvirker din situation, kan du træffe de bedste beslutninger for at optimere din økonomi og undgå unødvendige skatteomkostninger.

En vigtig anbefaling er at overveje at indbetale den forventede skat af avancen som en frivillig skat inden nytår i salgsåret. Dette kan hjælpe med at undgå restskat og de renter og tillæg, der kan påløbe, hvis skatten ikke bliver betalt til tiden. Ved at være proaktiv undgår du at blive overrasket over ekstra udgifter, og du har fuldt overblik over din økonomi i forbindelse med salget.

Husk altid at rådføre dig med en skatterådgiver eller revisor for at sikre, at du træffer de mest fordelagtige beslutninger i forhold til din individuelle skattesituation.