Regeringen har i forbindelse med finansloven meldt ud, at man ønsker at ændre i reglerne for forældrekøb.
Det betyder, at fra år 2021 er det desværre ikke mere muligt, at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen til forældreløb af ejendomme, som det hidtil har været i mange år.
Lovforslaget er pr. april 2020 fortsat ikke udarbejdet, og det er således fortsat uklart og usikkert, om det primære stop også vil ramme de nuværende boligejere, der allerede har erhvervet sig en bolig, som anvendes som et forældrekøb og som har købt og finansieret ud fra tidligere praksis – eller om ændringerne kun vil gælde udlejninger, der igangsættes efter den nye lov vedtages.
Hvem har besluttet denne lovændring?
Det er et flertal i Folketinget, som simpelthen ønsker at afskaffe muligheden for brug af virksomhedsskatteordningen – i forbindelse med et forældrekøb.
Der har længe været flere spekulanter, der har spået om, at der var lignende ændringer på vej, men det er altså først nu, at der endelig er meldt noget konkret ud fra Folketinget.
De vil fjerne muligheden for at købe en ejendom, herefter udleje denne til en tæt pårørende, som defineres, som et nærtstående familiemedlem (oftest børn) med en skattebegunstigelse.
Det vil med andre ord sige; at renteudgiften på en forældrekøbslejlighed for samme fradragsværdi – på præcis lige vilkår, som ved køb af en almindelig ejerbolig. Det kan betyde en markant årlig ekstraudgift – jo højere renteudgifter – jo større vil konsekvensen være.
Hvem kommer det primært til at ramme i Danmark?
Det kommer til at ramme forældrene. Det bliver langt dyrere at finansiere en lejlighed til barnet/børnene end hidtil. Når virksomhedsordningen har været anvendt, er det muligt at fratrække udgifter til renter inkl. bidrag direkte i den personlige indkomst.
Denne ordningen har givet et ekstraordinært stort fradrag for renteudgifter. Når denne ordning stopper i 2021, vil det således betyde, at: ” fradrag op til 55,9% for topskatteydere således reduceres til 25,6-33,6%”.
Vi har flere klienter, den længe har haft forældrekøb og været glade for denne ordning. Nogle spørgsmål vi modtager ofte i denne tid, er hvorledes det rammer de eksisterende forældrekøb – det kan vi desværre ikke spå om endnu da der ikke er udfærdiget et egentligt lovforslag og bekendtgørelse som udførligt beskriver hvordan ordningen fremover skal administreres.
Det betyder for dig, hvis du har et forældrekøb, at du skal regne med, at det bliver langt dyrere fra årsskiftet år 2021. Det endelige beløb vil naturligvis afhænge af, hvor dyr ejendommen er, samt hvorledes ejendommen er belånt. Men det klare svar, det bliver dyrere. Gennemsnitlig kr. 1.500 om måneden for en alm. Ejendommen. For andre vil det være langt højere og derved af stor økonomisk betydning.
Hvordan bør du reagere i denne proces – med de nye udmeldinger?
Der er flere ting at overveje – set ud fra et økonomisk og måske (fordelagtigt) perspektiv.
Overvejer du at sælge din ejendom til dit barn, så kan det være en fordel, at vælge denne manøvre her i 2020, inden de nye ændringer træder i kraft i 2021.
Hvis du som boligsøgende overvejer at erhverve dig en mindre lejlighed i en storby.
En forældrekøbsejendom har primært været en mindre eller mellemstor lejlighed i en storby (Odense, Århus, Aalborg eller København), da det er her, at de fleste unge mennesker oftest studerer på deres drømmestudie.
Det forventes nu – ud fra et ekspertsyn, at der i den kommende tid, vil være rigtig mange lejligheder til salg af denne type pga. de nye regler, som tilkommer os alle i 2021.
Det skyldes simpelthen, at det bliver dyrere at have ejendommene kørende, så derfor vælger flere formodentlig at sælge, før de nye ændringer er trådt i kraft. Af den simple årsag, for at gå med livrem og sele.
Det vil således betyde, at udbuddet af ejendommen stiger i storbyerne og det kan og vil utvivlsomt medføre, at priserne falder, da der kommer et større pres på ejendomsmarkedet, da flere lejligheder af samme type simpelthen vil være til salg på samme tid og sted.
Husk – fokuser ikke kun på renten
Eksperter mener, at markedet for de mindre forældrekøbslejligheder bliver mere rentefølsomme.
Det kan for nogle syntes, at være en ganske ubetydelig ting, men for andre bestemt ikke.
Som tiden er nu, er renten enormt lav, men når renten en dag begynder at stige, er det forventeligt, at boligmarkedet vil ændre sig. Her er det muligt, at tilvælge fast rente på sit ønskede boliglån, men det ændrer ikke ved, at der i flere år har været foretaget forældrekøb med afdragsfrihed og variabel rente. Det er denne sammensætning, der vil blive ramt hårdest ved rentestigninger. Det betyder i praksis, at desto mere du er afhængig af variabel rente, herunder din afdragsfrihed – desto hårdere bliver det.
Hvad med fremtiden?
Alle venter spændt på de endelige udmeldinger fra Folketinget og de offentliggøres tidligst senere på året, 2020.
Så snart der er meldt noget mere lovmæssigt og konkret ud, vil vi i CL REGNSKAB & REVISION igen udarbejde en ny artikel til vidensdeling, som berører emnet, så vi hele tiden kan opdatere vores klienter på området.
Indtil da, er det muligt at gå i tænkeboks om evt. et kommende salg eller forberede sig mentalt og økonomisk på de nye ændringer, der uden tvivl tilkommer os alle i år 2021.
Artiklen må ikke kopieres, udarbejdet foråret 2020.
CL REGNSKAB & REVISION.